主题：【干货】商业地产能否成功 运营是关键

商业地产成与败，关键看运营

商业地产从整个价值链来说，不忘初心，方得始终。只有资方资本的初心和运营的初心是一致的，才能赢得商业地产运营的成功，才能让持有物业的比例变得越来越大，来尽快的发挥它的无限的巨大的价值，尤其是它的长期价值，越老越成熟的价值。

市场的变化，对投资商也有很高的要求，总体来说，泡沫和稀缺是同一个过程中两个不同的名词，当出现结构性过剩的时候，一定是结构性的稀缺的时代的到来，所以从整体的存量来说，面临着行业的过剩，对未来的增量来说，有过剩的危险。但是任何时候，有了商品经济，有了市场经济之后，商业地产就会存在，就会有饱和，有稀缺。所以这里面的核心就是运营为王。

同时，随着消费者的变化、市场的分割正在加剧，线上线下渠道的竞合，都将产生巨大的压力，这个压力更多的是动力。实体商业和虚拟商业将各分天下，但前提是它们能不能赢，不是谁能打得过谁，而是谁从内心里真正拥抱第一个圈，就是消费者主权，谁能够真正尊重消费者的主权，借助渠道多元化、商圈范围选择的扩大、品牌对商场依赖性的减少，这些变化，每一个实体商业就能够赢得它的生存空间。

运营管理是实现租金回报的基础

商业地产运营管理的重要性，那么什么是重要性呢?强调租金收入，租金收入是怎么来的，归根结底，购物中心是经营客流的，租金取决于销售额和租售比，客群的价值不仅仅决定了商户的销售，决定了租金的贡献能力，同时伴随着线上线下多渠道的冲击，购物中心不仅仅要分享品牌零售业在流通渠道里的毛利的一部分，让它让步出来。更重要的是要让它让步出一部分品牌附加值出来，之所以愿意让步，是客群够精准、够纯粹。所以购物中心不要满足于今天的销售很好，一定要立足于让购物中心贵起来，让客户纯粹起来。

对于购物中心的经营，要经历观念上的转变，对今天的运营商来说，必须深度的进行运营，深耕品牌、客户群，当把经营做好的时候，就是我们利润的源泉，商家来必然就是是水到渠成的。

全程商业运营管理和商业运营顾问的区别在哪里？

顾名思义，全程商业运营管理指的是商业运营公司全程为商业项目而服务，其承担着该商业项目能否成功的直接责任。一般来说，一个有实力的商业运营公司，其操作的商业项目必将会集合其庞大的资源，在经过深入调查研究之后，制定出最切实可行的运营措施，长期未项目服务，将该商业项目做强做旺。

而商业运营顾问，其职责只是在适当的时机提出相应的建议，其本身并不对项目的成败负责，如果该项目没有运营团队或者运营团队不够专业，就容易造成商业项目经营不善，一旦商业项目后续运营出现问题，想要扭转局势将付出极大的代价，最终损失也将由投资者买单。

赣州商业地产普遍缺乏专业运营

近几年来，赣州商业地产项目一个个拔地而起，一时间到处都是“商业广场、商业中心、商业城”等，投资者也被这些项目绕晕，进而不敢轻易投资。一个商业地产项目能否持续做旺，保持后续强劲的投资回报，关键要看其背后的运营团队是否具备相应的实力。

目前赣州商业地产市场可谓“凌乱不堪”，某些在售的商业中心，很多都是为配合销售而临时组建了所谓的招商运营公司，甚至干脆挂靠一个商业运营公司作为顾问，实则单纯为了广告宣传而为之，其真实实力与运营管理水平可想而知，回想“万盛购物中心”，投资者的投资回报能否实现令人担忧。

赣州“九方”与“万盛”鲜明对比，更显运营重要性

“九方”与“万盛”，两个比较被赣州人民熟知的购物中心，为何九方成为赣州持续火爆的购物中心；而万盛则持续冷场，至今仍然门可罗雀，商家入驻率奇低？

九方购物中心是中航地产旗下商业配套，它的成功是因为其背后有着运营团队持续经营，通过各种手段进行招商，并且阶段性推出合理的商业政策刺激市场，在经过持续而艰苦的市场培育期之后才形成现有状况；反观万盛购物中心，其商业运营管理一直混乱，没有一个专业的团队持续招商、经营，一直以来，仅仅靠着新华都超市、银河欢乐影城而勉强支撑，其余商铺更是空置多年。几乎同一时期开发的两个商业中心，结果竟然如此大相近庭，其根本的原因，还是商业运营。

学习了，谢谢楼主分享

分析得还是蛮有道理的

确实是干货，谢谢楼主分享

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花生唐，貌似很不错的样子