「好房评测」是地产封面出品的系列专栏，将对赣州所有在售楼盘进行专业测评，为粉丝朋友们提供逻辑清晰、专业全面的决策参考，帮助大家都能买到中意的好房子。

今天的评测楼盘是「保利天汇」，以下是评测正文。

1 楼盘印象

TIP 1、三公园环绕，6+10万方商业配套;

TIP 2、城市干道交通，十字主轴交汇;

TIP 3、央企高端产品线，处处细节处处惊喜。

2 板块概述

赣州拥抱大湾区的野心，已经昭然若揭。

如何承接湾区过剩产业外溢转移，如何复制广州开发区的成功经验，是赣州最近两年年苦思冥想的难题。

虽然距离交出完美答卷的程度还很远，甚至不及湾区发展成果的百分之一;但是值得骄傲的是，我们在今天能看见，在经开区这片先行实验的土地上，已经落地了高铁站、国际机场、地铁规划、高架快速路等一系列的利好。

而经开区金坪组团的城市旧改项目，是将能够影响经开区产业转型速度、成功与否的标志性项目。

金坪旧改项目位于经开区与章江新区的临界上，往东通过杨梅渡大桥连接老城区，可以说是正处于三区交汇。

整个旧改分为六大地块，总占地超过660亩，其中住宅项目正是我们今天的评测楼盘——保利天汇。

3 品牌口碑

如果大家最近看过热播电视剧《流金岁月》，或许对城市旧改项目的困难程度会有一定程度的感受。

其中陈道明饰演的开发商老总，毕生心愿就是如何将城市旧改项目做的更有人文情怀。剧中有很大一部分的剧情冲突，来自城市旧改的项目开发上，可以说在房地产开发领域，旧改项目是其中难度最大的。

赣州经开区的金坪旧改项目同样几经周折。

自2018年春季启动征迁，到2019年年底地块入市，其中K-08-02/K-08-06两地块被星洲润达以17.6亿总价拿下。之后更是请来具有丰富旧改开发经验的央企开发商——保利，来负责操刀该项目的住宅产品的开发。

2009年，保利临危受命，接受主导广州琶洲185万㎡旧城改造的任务，彼时城市旧改还是一条从无人走过的未知之路。保利创造性地以星级洲际酒店、大型商业广场以及311米超高地标建筑——保利天幕塔，这一套组合拳，让琶洲从一个小小的城中村华丽转身金融CBD新城。

保利天幕塔

赣州经开区金坪旧改项目，同样承载着经开区产业转型、赣州市全面拥抱大湾区的远大抱负，不容有失，全城瞩目。在这样的压力下，保利天汇选择在建军节前夜，项目首开，这背后未尝没有致敬赣州革命老区，引领老城焕新的远大目标在其中。

所幸保利这次同样不辱使命，首开2小时即售罄，再开再罄，五个月劲销12个亿，成为名副其实的现象级热销红盘。

4 评测正文

通勤效率 ★★★★☆

因为我们公司就在国企中心，所以感觉上到保利天汇真的近。相信这种体验，对于整个经开的通勤需求来说都一样，毕竟是属于经开区的楼盘。

而且因为项目紧邻迎宾高架路，通过这条交通主干道，可以高效通达老城区和凤岗组团。

而且可以说，迎宾高架路，是经开区的发展主轴，沿着这条主轴，规划了经开区所有的重大重点项目，而在主轴首站，正是保利天汇。

纵向交通来看，项目东侧紧邻东江源高架路，无论是南下章江新区还是过黄金大桥到蓉江新区，都非常方便。

我们在百度地图上的实测距离，无论是到国际企业中心、赣州市政府、万象城、老城区火车站，车行距离都在5-10公里左右，即使偶有堵车，也都是10-20分钟就可以抵达，通勤效率非常高。

综合来说，通勤效率打满分也不为过。

周边配套 ★★★★☆

经开区苦无商业久矣。

随手拍的街边店，除此之外不见大型商超。

在国企中心办公的日常，最苦恼的就是每天下班之后没有什么去处可供消遣。在19年底和20年年中，星洲润达和嘉福万达相继落地经开区之后，经开区无商业的局面终于将被打破。

星洲润达将配建6万㎡商业，嘉福万达将配建10万㎡商业，两大商业综合体的总建面将达到16万方。

除此之外，地段内的其他配套也基本满足日常需求。

教育资源：目前离得比较近的小学是明德小学和黄金实验小学，未来项目下发还会规划一所客家小学;初中的话，一街之隔就是赣州五中。

医疗资源：赣南医学院一附院，只需步行900米。景观资源：金凤梅园、黄金公园、杨梅渡公园，三公园环绕。

金凤梅园实景

人气方面，迎宾高架路以北，都是成熟的产业园区和物流园区，东南方向还有规划的文旅板块。

附近在售的新盘不多，往西相隔一个街区是力高水投君逸府，往北几个街区是恒大悦龙台，未来的二手房出售方面，竞争压力不大，比较利于出手。

所以综合来说，项目自带大型商业体、三公园环绕、双主干道交汇，各种配套还是比较齐全的，打个4星绰绰有余。

5 产品信息

2019年12月31日，星洲润达拍下项目所在地块K-08-02和K-08-06，其中K-08-02地块被分为两期开发，分别是一期住宅和二期住宅。这两期住宅产品均被交由保利开发运营。

K-08-06同样分为两个组团，其中总建面20万方的商业产品均由星洲润达自己开发运营;另一个住宅组团，可视作整个项目的第三期住宅产品，同样由保利开发。

如上图所示，整个地块共有三期住宅产品，皆由保利开发;商业部分，则由星洲润达开发。

目前在售的是一期住宅产品，即保利天汇，目前仅剩下1#和11#的少量房源在售，即将售罄。户型的话，目前仅剩两种户型在售，分别是110㎡的端户户型，和89㎡的中间户户型。

整个住宅地块，东西方向大概有5-6米左右的地势落差，搭配上保利科学性的楼栋排布，整个住宅组团的楼层采光是非常不错的，下面是我拍摄的演示视频↓

6 社区规划

保利天汇的社区规划同样非常丰富。

其中最大的亮点，大概就是一期住宅组团的社区，规划有一个泳池了。根据置业顾问透露，这个泳池在未来社区交付后，将不对外开放，仅供社区业主使用。

不过据说未来会收费，而且二期住宅组团和三期住宅组团是没有规划泳池的，不过一整个社区有一个泳池也足够了。

另外还规划了宠物乐园、儿童活动空间、环形跑道等等。

7 户型点评

社区总共设计有四款户型，目前一期产品只有110㎡的端户户型，和89㎡的中间户户型在售，另外98㎡的中间户和125㎡的端户则要等到未来二期产品开售了。

先来看下两款中间户的设计。

两款户型看上去差不多。都是东北角入户，进门左手是餐厅，餐厅后面是厨房。

除了面积上的区别，98㎡的中间户，比89㎡的户型多了一个主卧的私卫，但为此压缩了公卫的面积，使得两个卫生间可以说都非常小了。

再看另外两款端户的设计。

128㎡的户型会显得更方正一些。它将餐厅和厨房放在了统一水平线上，同时给了餐厅一个窗户增加采光。

而111㎡的户型，将餐客厅一体化，从视觉上放大了活动区域，同时给厨房一扇小窗户增加采光的同时，增强了南北空气对流。

8 样板间实景

其实从户型图上我们感受不到太多的细节，但是看完样板间，就会被保利在细节上的处理惊叹到。

入户大门外的小挂钩，方便腾出双手拿钥匙↑

忘记带钥匙也没事，指纹、密码都可以开门↑

入户玄关配衣柜，回来之后就可以把大衣和疲倦一起脱下来↑

餐客厅一体化，显得空间特别大↑

111㎡的户型，厨房可以放得下双开门冰箱↑

不过不是所有户型都能放下双开门↑

128㎡的户型，给餐厅设计了一扇采光用窗户↑

连通次卧的阳台，考虑到面积只有111㎡，已经算是同面积段里非常宽的了↑

128㎡的户型，阳台更是达到6.5米宽↑

与阳台连通的次卧，采光不用愁↑

走廊配有小夜灯，方便起夜↑

主卧也有↑

另一间次卧，或者儿童房↑

智能马桶盖，冬天上厕所屁屁不会冷了↑

淋浴间的防滑和扶手非常贴心↑

为了打衣帽间，主卧的床要摆的靠里一点，但因为有一个比较宽的飘窗，不如直接把床直接靠飘窗摆放↑

最后附上一个样板间的实拍视频，大小只有70M，可以放心观看↓

总的来说，基本没有槽点，相反惊喜特别多，细节和巧思都非常打动人，

9 综合评分

优点：

1、自建大型商业，填补板块商业空白。

2、主干道交通交汇，未来通行非常方便。

3、产品细节非常多，社区规划也不错。

4、价格比较平稳，楼层间差别不大，目前在售的11#价格在12200-12700之间。

缺憾：

1、目前在售房源不多，剩下的可选楼层也不多，二期目前推出的时间还未定。

2、小区大户型占比较少，其实项目的地段可以尝试一些改善户型。

适合人群：

1、在主城区通勤的，都挺合适。

2、刚需或者刚改为主，返乡置业也可以上车。