主题：楼市入冬，楼盘降价业主维权成风

过去的一周内，上海连续出现3起业主维权事件，位于嘉定和浦东的三个楼盘因开发商大幅降价致老业主怒砸售楼处。
随着房地产市场临近拐点，此类的冲突也如影随形不绝于耳。

律师： 降价并不违约 想退房不容易

楼盘大幅降价，意味着楼市调控的效果已经显现，低迷的楼市正在结束观望，步入价格洗牌的阶段，这对于购房者来说，肯定是件好事。一些专家认为，以前对于楼市大家都是看涨不看跌，买了房子就觉得会升值，而在目前这个拐点时刻，购房的确存在价格风险。对那些因为降价要求退房的前期业主，他们的诉求到底合不合理？我们也采访了法律人士，来听听他们的说法。

上海江三家律师事务所盖晓萍说，今年5月1日起执行的商品房销售实行“一房一价”的规定已经明确规定，房价可以有上下20%的浮动空间，商品房销售价格明码标价后，开发商可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

她认为，价格的(下降)调整实际上是开发商的一种基本的市场自主权。政府就对房价的上限，或者房价的过快上涨予以遏制，但是政府从来不会对房价下降进行干涉。

盖晓萍告诉记者从法律的角度，退房指的就是解除房屋买卖合同，开发商一房两卖、把已经出售的房产又拿去抵押、房子主体结构质量有问题以及开发商逾期交房延长办产证的时间，这些情况都属于开发商违约，买房者可以理直气壮的要求退房子。但是如果你仅仅是说房价跌了，我吃亏了，买的不合算了。这种情况下，法院是不会支持的，也没有法律依据的。因为我们说双方签这个合同的时候，大家是平等自愿的，没有人强迫你。

律师表示，还有一种退房的情况是开发商在补充条款或者附加条款中明确表明因价格出现下降的退房、赔偿措施。比如六个月我的房价下降的话，我给你补差价，或者退房，但是这种在我们国家很少有制度，逻辑上是成立的，但是实际上很少见。

不过律师也建议那些刚性需求的购房者，如果遭遇短时间价格骤降，可以和开发商协商处理，比如通过面积等适当给予补偿，或者通过赠送车库、停车位等条款来处理，尽可能减少损失。

专家观点：只因降价来维权 恐难获法律支持

就目前愈演愈烈的业主维权退房，记者咨询了多名业内专家发现，只因降价来维权，恐难获法律支持。

上海中原地产法务总监姚志云则坦言，站在中立的角度，他并不赞同业主提出的退房或补偿的要求，因为这从根本上相当于解除了之前签订的购房合同。

姚志云还表示，一方面，构成价格欺诈需要满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调，仍以高价出售；同时客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺。而这些在取证中是非常困难的。

虽然降价维权难获支持，但业内人士也指出，如果捂盘被查实，开发商也应该受到相应的处罚。与此同时，若业主的诉求在合理范围内，开发商应适当满足，而采取避而不见的方式，很容易造成矛盾的激化，“一方面无论是开发商还是购房者都应有契约精神，同时，对于出现的老业主维权，开发商也应该积极和老业主沟通协商。 ”德佑地产研究主任陆骑麟说道。

业主不许降价凸显楼市痼疾

23日，上海一楼盘大幅降价30%，相比前期房源直降60余万元的决定，激起了老业主的强烈不满，甚至在现场有警察维护秩序的情况下，该楼盘的售楼处依然被数百名业主打砸一空。

如此“许涨不许跌”的一幕，不独出现在此刻的上海，从2008年楼市泡沫达到顶峰开始，类似的非理性景象，每年都会在一线城市上演。

在中国自由开放多年的房地产市场，房屋的价格早已由其供求关系博弈，购买房产的后果，也由房主与开发商签订的商业合同决定。面对市场行情的起起落落，对其进行投资的购房者，应当尊重合同契约对于价格和价值的约定，相应承受房价涨跌起伏的风险，这就是当前舆论反复提及的“契约精神”。

但在畸高房价早已成为社会不可承受之重的当下，我们应该反思，是什么让为圆住房梦而不堪重负的购房者，反而一次次在房价出现下降拐点的当口，变身为“契约精神”的践踏者？

在谴责上海购房者不顾合同约定怒砸售楼处的同时，我们还应该看到，该楼盘的开发商此前故意采取“饥饿营销”，对同一项目多次开盘，逐步推高价格，造成一种“买涨不买跌”的假象，扰乱购房者的判断使其在盲目与惊惧中吞下畸高房价的苦果。等到严厉的楼市调控到来，被打回原形的开发商主动降价消除泡沫时，之前被非理性市场蛊惑的购房者，自然又不甘心给地产商的贪婪与欺诈埋单。

因此，在股票、期货、房产等几大投资渠道中，独在楼市中出现“许涨不许跌”，其根本原因还在于房地产业自身。这个看似充分竞争完全由供需决定的市场，其实充斥着欺骗、盲目和恐慌。房地产开发商“圈地”、“捂盘”、“炒作”等显失公平的伎俩，早已破坏了整个行业的自律与公正。

眼下，已经历时一年半的房地产调控政策，正进入最关键的深度博弈期，可以预见，当更多的地产商降价求生时，业主为降价维权的景象，也会相应出现。

对此，我们一方面希望高价购房的业主，能够调整心态合理对待行情波动；另一方面更希望各级主管部门能够坚定调控的决心，尽快让房价回归合理水平，只有这样，才能避免更多的购房者重蹈畸高房价之祸的覆辙。

商品涨跌还是按市场原则办事为好

据《上海青年报》10月24日报道，“钱付了、贷款还了，可大半年下来，房子压根儿没见着，房价倒缩水三分之一，开发商不给个解决办法，我们全体老业主都不能接受！”10月23日，位于上海市嘉定区双单路上的两个楼盘销售点，因开发商大幅度降价，愤怒的老业主们将售楼处“团团包围”讨要说法。

业主集体抗议楼盘降价，甚至砸坏售楼处的招牌、沙盘等，这是本轮楼市调控后出现的“新鲜事”。从楼价缩水这一事实来讲，业主“吃亏”是显而易见的，可是，对业主心里不爽的理解，不等于对他们集体讨要说法乃至动粗打砸的支持。

在买卖中，最重要的是合同，买卖双方都需要契约精神。楼盘如今价格缩水，业主们感觉自己吃了亏，可假如反过来楼价依然上行，开发商要求业主补贴差压才能入住，业主们又作何感想？要知道，这些年来，楼价一直上涨，开发商如果拿业主的逻辑来说事，全国的商品房恐怕就全都成了“争议房”了。

从另一个方面看，房价如果还能在高位企稳，开发商主动降价岂非吃饱了撑的？房价下跌的背后，开发商的日子想必也不好过。这么说并不是为开发商说话，而是说，商品的涨跌，大家还是按市场原则办事为好——开发商少赚了甚至亏损了，得自己扛着，扛不了就破产；业主所购买房屋是会增值还是会贬值，也不要指望别人给你打包票。

我们知道，大蒜从爆炒时的最高价到现在的跌入谷底，差价在每公斤10元以上；鸡蛋价格在连续上涨之后，本月约六成省份出现跌破5元每公斤的现象；而让股民口袋大幅缩水的是，几年前曾涨到6000多点的上证指数，如今居然在2300一线徘徊。这些事实都说明，市场价格的变动中，如果存在恶意囤积、价格操控、内幕交易等，那么该打击的是此类行为，但是，你不能说价格变化的本身是可以推倒重来的，更不能以此要求原来的卖家给你一个“解决办法”。

在成熟的市场经济国家，比如美国，它的房价这三四年来从高位出现大跌，这一现象给美国人带来的，是对相关机构监管上存在问题、金融机构埋下了危机隐患的反思，而不会因此要求原房屋开发商退款。我们也一样，该看到的是问题的源头所在，该做的是避免下次出现同样状况，而不是自己一“吃亏”就试图要对方承担责任。

不能不说，业主“吃亏”并不是值得高兴的事情，上海部分业主的“维权”虽然不宜获得支持，但也该引起社会的思索——当非理性的房价上涨苗头出现，以及之后愈演愈烈时，市场之外的“另一只手”应该及早介入。虽说房价有涨有跌是正常的，但房地产泡沫过大，却是需要及时、有效防范的。只有这样，房价涨时才不会让许多人骑马也追不上似的难接受，房价跌时才不会让一部分人感觉像乘坐电梯似的不理解，由此房子才不会成为百姓难以承受的民生之重。